Datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit, în ultimele luni, nivelul istoric de 35 de miliarde de lei, o sumă dublă față de acum 10 ani iar peste 60% dintre companiile din acest sector au ajuns în risc de insolvență, în contextul scăderii semnificative a pieței, potrivit unei analize realizată de compania de consultanță Frames.

Conform datelor oficiale de la Registrul Comerțului și Ministerul de Finanțe, dintre cele 7300 de firme care au cod CAEN dezvoltarea imobiliară, 564 au intrat în ultimii doi ani în proces de dizolvare, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au ajuns în insolvență.

Potrivit consultanților, gradul de îndatorare reprezintă, în momentul de față, cea mai mare problemă pentru investitori. În ultimii 2 ani, nivelul creanțelor din sectorul imobiliar a crescut cu peste 8 miliarde de lei, de la 26,8 mld lei (2020) la 33,2 mld. lei (2024)

”Estimările preliminarii arată că în 2025, nivelul datoriilor înregistrate de dezvoltatorii imobiliari a trecut de 35 de miliarde de lei, semn că piața dă semne reale de dificultate’’, afirmă analiștii de la Frames.

Spre comparație, în urmă cu 10 ani, în 2015, nivelul datoriilor dezvoltatorilor era de 15,1 miliarde lei.


Și valoarea pierderilor nete a crescut semnificativ, de la 518,8 milioane lei în 2022 la 610,3 mil.lei în 2024.


Potrivit Frames, aatele financiare confirmă declinul. Cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat sever, scăzând de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024.

Mai mult, profitul net al companiilor s-a evaporat, pierzând peste 300 de milioane de lei în același interval (de la 1,8 miliarde la 1,5 miliarde lei).


„Datele preliminarii pentru 2025 indică o accentuare a scăderii cifrei de afaceri și a profitului, pe fondul efectelor creșterii taxelor”, avertizează experții.

Potrivit acestora, consecința directă a scăderii vânzărilor este acumularea masivă de apartamente nevândute. Valoarea stocurilor a atins un nivel record, depășind 10 miliarde de lei în 2025, o creștere alarmantă față de cele 7,5 miliarde din 2022 și de doar 1,51 miliarde lei acum un deceniu.


Reprezentanții companiei spun că presiunea financiară, combinată cu majorarea taxelor și costurile ridicate de creditare, a împins sectorul în pragul colapsului. Analiza relevă că peste 60% dintre dezvoltatori prezintă un risc major de insolvență.

Situația este critică în Capitală, unde din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi în București, peste 2.300 sunt clasificați cu risc mare și foarte mare de insolvență.

Potrivit acestora, următoarele județe pe lista neagră sunt Cluj, Timiș și Constanța.

„Creșterea TVA la imobilele noi de la 9 la 21% a venit să pună gaz pe focul problemelor din acest sector. Majorarea TVA a accentuat și mai mult problemele, mai cu seamă că peste 80% dintre apartamentele vândute în România se încadrează la locuințe mici”, arată analiza.

Potrivit analizei Frames, viitorul pieței imobiliare românești pare să aparțină jucătorilor mari.


”Piața dezvoltării imobiliare va trece printr-o schimbare semnificativă, din sita modificărilor fiscale urmând să rămână, probabil, doar companiile mari, cu acces la finanțare și cu planuri bine definite. Micii investitori, cei care trăiau de la un proiect la altul, s-ar putea să aibă nevoie de salvare”, afirmă Adrian Negrescu, managerul Frames.

Această consolidare forțată ar putea duce la o piață mai stabilă, dar și mai puțin accesibilă pentru micii antreprenori.

”Intrarea în piață a fondurilor de investiții va face ca multe dintre proiectele aflate în construcție sau care urmează să fie dezvoltate să fie construite cu focus pe închiriere.

În condițiile creșterii semnificative a chiriilor, această activitate devine tentantă pentru marii jucători străini care până acum au evitat România. Nu este exclus ca dezvoltările imobiliare pentru vânzare să se nișeze foarte mult, cu focus mai ales pe locuințele premium, cu un potențial de câștig mai mare’’, estimează Negrescu.

Analiza companiei de consultanţă Frames a fost realizată pe baza datelor financiare ale societăţilor active cu COD CAEN 4110 – dezvoltare imobiliară obţinute de la Registrul Comerţului şi Ministerul Finanţelor.